輕鬆解鎖您的房屋價值：EasyKnock
＃前言
對許多人而言，房產不僅是他們最大的資產，同時也蘊含著深厚的情感，他們既珍愛自己的家園，又不願輕易搬遷，然而當面臨資金需求時，低 FICO 信用評分的人經常會使獲得房屋產權貸款變成另一挑戰。
EasyKnock 嗅到此商機，提出一個創新的解決方案，旨在協助那些需要重新融資的房主，通過用現金購買他們的房屋再租給他們的方式，使房主能夠迅速將資產變現，還賦予他們生活上的彈性。就讓我們一起來了解 EasyKnock 如何幫助房主燃眉之急的財務困難吧！
＃公司簡介
EasyKnock 於 2016 年由 Jarred Kessler 與 Benjamin Black 共同創立，一家賣後回租的房地產科技（PropTech）新創。該公司的宗旨是為美國的房主提供一種售出房產給 EasyKnock 後，能夠透過非貸款的方式解鎖財務自由，同時作為租戶繼續居住在自己家中的方案。
創辦人 Jarred Kessler 與 Benjamin Black 在房地產、商業發展、銷售及科技領域共擁有逾 40 年的豐富經驗。這個創意最初是源自於 Kessler 一位面臨財務困難、考慮出售房屋的朋友。該朋友不願意讓人在自家草坪上看到「待售」的標誌，也不想成為街坊鄰居閒話家常的話題，希望能夠保持個人隱私，同時了解自己房屋的價值，為未來可能的需求做好準備。Kessler 意識到市場上缺少一種能夠低調評估房屋價值的服務，從而激發創建 EasyKnock 的靈感。
EasyKnock 僅購買單戶住宅、連棟房屋以及部分公寓，且支付相關的房產稅、房主保險和任何物業管理（Homeowner Association Fee, HOA）費用。創辦人 Kessler 提到，EasyKnock 在 2023 年收購大約 800 件物業，加上公司於 2019 年設定的目標是希望能擁有超過 200 件物業，因此推估目前 EasyKnock 平台上的物業總數已超過 1,000 件。
＃商業模式：手續費+租金
EasyKnock 會從最初的房屋出售中獲得一筆處理費（約為交易價格的 5.25 -6.25%），然後在客戶成為租戶後，每月收取租金，並非依賴房產價值的上漲賺取收益。
該公司大部分收入來自租金，該筆租金參考第三方數據來設定市場價格，且租金將按照 2.5% 或 CPI-U（所有城市消費者的消費者物價指數）中的較高者進行年度調漲。其中，「Sell and Stay」方案，EasyKnock 還將收取一項年度選擇權費，賦予客戶隨時重新購入房產或指派第三方銷售的權利。
EasyKnock 算是一個 iBuyer（即時購買者） 嗎？
答案是否定的。儘管 EasyKnock 與 iBuyer 都會購入房產，但 EasyKnock 在以下四個關鍵方面與眾不同：
購買價格：iBuyer 作為房地產投資者，通常會以低於公平市場價值的價格購入房屋，而 EasyKnock 則按照 100% 的公平市場價值進行購買（包含現金和選擇權協議）。
繼續居住：與 iBuyer 通常不允許賣家在銷售後繼續居住不同，EasyKnock 允許客戶以租戶的身份留在房產中。
重新購買：在「Sell and Stay」方案中，EasyKnock 提供以預定價格重新購入房產的權利，這一價格通常低於市場價值。相比之下，iBuyer 通常不提供此選項，意味著客戶可能無法重新購買房產，或以低於市場價值的價格購買。
房產升值：EasyKnockc 會與業主分享升值上升的收益 ; iBuyers 藉由翻新後再出售房屋來獲取收益，從房價的升值中獲利。
EasyKnock 於 2016 年由 Jarred Kessler 與 Benjamin Black 共同創立，一家賣後回租的房地產科技（PropTech）新創。該公司的宗旨是為美國的房主提供一種售出房產給 EasyKnock 後，能夠透過非貸款的方式解鎖財務自由，同時作為租戶繼續居住在自己家中的方案。
創辦人 Jarred Kessler 與 Benjamin Black 在房地產、商業發展、銷售及科技領域共擁有逾 40 年的豐富經驗。這個創意最初是源自於 Kessler 一位面臨財務困難、考慮出售房屋的朋友。該朋友不願意讓人在自家草坪上看到「待售」的標誌，也不想成為街坊鄰居閒話家常的話題，希望能夠保持個人隱私，同時了解自己房屋的價值，為未來可能的需求做好準備。Kessler 意識到市場上缺少一種能夠低調評估房屋價值的服務，從而激發創建 EasyKnock 的靈感。
EasyKnock 僅購買單戶住宅、連棟房屋以及部分公寓，且支付相關的房產稅、房主保險和任何物業管理（Homeowner Association Fee, HOA）費用。創辦人 Kessler 提到，EasyKnock 在 2023 年收購大約 800 件物業，加上公司於 2019 年設定的目標是希望能擁有超過 200 件物業，因此推估目前 EasyKnock 平台上的物業總數已超過 1,000 件。
＃商業模式：手續費+租金
EasyKnock 會從最初的房屋出售中獲得一筆處理費（約為交易價格的 5.25 -6.25%），然後在客戶成為租戶後，每月收取租金，並非依賴房產價值的上漲賺取收益。
該公司大部分收入來自租金，該筆租金參考第三方數據來設定市場價格，且租金將按照 2.5% 或 CPI-U（所有城市消費者的消費者物價指數）中的較高者進行年度調漲。其中，「Sell and Stay」方案，EasyKnock 還將收取一項年度選擇權費，賦予客戶隨時重新購入房產或指派第三方銷售的權利。
EasyKnock 算是一個 iBuyer（即時購買者） 嗎？
答案是否定的。儘管 EasyKnock 與 iBuyer 都會購入房產，但 EasyKnock 在以下四個關鍵方面與眾不同：
購買價格：iBuyer 作為房地產投資者，通常會以低於公平市場價值的價格購入房屋，而 EasyKnock 則按照 100% 的公平市場價值進行購買（包含現金和選擇權協議）。
繼續居住：與 iBuyer 通常不允許賣家在銷售後繼續居住不同，EasyKnock 允許客戶以租戶的身份留在房產中。
重新購買：在「Sell and Stay」方案中，EasyKnock 提供以預定價格重新購入房產的權利，這一價格通常低於市場價值。相比之下，iBuyer 通常不提供此選項，意味著客戶可能無法重新購買房產，或以低於市場價值的價格購買。
房產升值：EasyKnockc 會與業主分享升值上升的收益 ; iBuyers 藉由翻新後再出售房屋來獲取收益，從房價的升值中獲利。
資料來源：EasyKnock 官網
＃產品介紹
EasyKnock 目前提供兩項住宅回租計畫 ——「Sell & Stay」與「MoveAbility」，及一項房屋買家助力計畫「RibbonCash」。
（一）Sell & Stay
「Sell & Stay」計畫讓客戶能夠將房屋賣給 EasyKnock，從而將房屋權益轉換為現金，滿足客戶的即時財務需求，EasyKnock 向客戶支付交易價值的 70％-75%。透過此計畫，可以作為租戶留在原住宅最長達五年。到期後，客戶可以選擇回購房屋，或是指示 EasyKnock 將其放到公開市場上銷售。
不同於市場上其他回租方案，「Sell & Stay」提供一項選擇權，允許客戶在租賃期間隨時以一個固定的買斷成本回購其房屋，也可以選擇讓 EasyKnock 將房屋在公開市場上銷售，並獲得扣除買斷成本、費用與開銷後的全額銷售價格。
買斷成本：客戶需要支付給 EasyKnock 的總額。這項成本包括選擇權的行使價格、選擇權費用（僅適用於 Sell & Stay 方案）、以及所有結算過程中產生的成本和累計的費用。
重新購入：客戶可以選擇在租賃期限內的任何時間點重新購買住宅，需支付固定的買斷成本。
直接在市場上銷售：若客戶選擇在公開市場上出售房屋，一旦房屋售出，將收到最終售價減去減去 EasyKnock 支付給客戶的 70％-75% 和代理佣金 1.5％（最終售價的 1.5％）。EasyKnock 和新買家將承擔結算費用。如有房屋增值，客戶也將獲得額外增值收益。
另外，如果房屋在此過程中升值，超出買斷成本的部分將歸客戶所有。相反，如果房屋貶值，則由 EasyKnock 承擔相關損失。公司在官網也有提及到，參與「Sell & Stay」計劃的客戶平均見證房屋價值約 10% 的成長。
（二）MoveAbility
「MoveAbility」是針對計畫於一年內搬家、希望立即出售現有住宅以籌集下一個家的資金，並且想避免購入新房時必須暫時搬遷的族群。該計畫允許客戶繼續以租戶身份居住最多 12 個月，避免搬入臨時住所的不便和額外費用，同時保留在購買新房交易完成時的靈活性。
選擇「MoveAbility」時，在租賃期間的前九個月內，客戶可以隨時指示 EasyKnock 將房屋放到公開市場上銷售。一旦完成銷售，客戶將獲得扣除買斷成本和代理佣金後的房屋全額銷售價格，如果運氣好的話，還可以收到房屋升值的紅利。與 EasyKnock 合作銷售房屋的客戶需要與一名代理合作，支付相關的佣金。
MoveAbility for Realtors 的優點：
即時佣金給房地產經紀人
提供即時流動性
增加交易速度
（三）RibbonCash
Ribbon 會以現金支持買家的報價，或代表買家購入房屋，讓買家能夠立即入住並繳付租金，在之後以相同價格將房屋轉售給他們。買家既可以透過 Ribbon 獲得貸款的預先批准，也可以選擇透過自己的貸款機構，而 Ribbon 則作為擔保人，利用其系統評估房屋價值並確認買家的貸款資格。
一旦交易確認，買家有選擇在租賃期間內最長可達六個月的彈性，而 RibbonCash 提供的房屋價格範圍介於 15-100 萬美元之間。與傳統依靠銀行貸款進行房屋銷售的方式不同，Ribbon 避免買家在購房過程中因貸款批准延誤而面臨失去房產的風險。
2023 年 5 月，EasyKnock 收購 Ribbon，進而跨足貸款業務，並且獲得超過 9 萬名經紀人和貸款機構的網絡。這項收購發生在 Ribbon 業務顯著下滑的背景之下，該公司於 2022 年底進行的大規模裁員，因此推估該筆交易價格應該談在一個非常便宜的水位。
＃競爭格局
在賣後回租市場，雖然有 Truehold、Sell2rent.com 等參與者，但他們的規模相對較小，且在市場上籌集到的資金也不如 EasyKnock 多。因此，可以說 EasyKnock 在這一領域中的領先玩家。為了能適當的比較，以下將 EasyKnock 與美國獨棟透天買賣市場 Roofstock 進行比較，這兩家公司都是同一時期崛起的房地產科技公司，雖然商業模式有點不同，但評比上會比較公平一點。
Roofstock
Roofstock，一家房地產創新平台，使一般人能夠在多個市場中購買租賃房屋的股份，而不僅僅是整個房產，將單一家庭租賃（SFR）投資變得與購買股票一樣簡單。
透過數據分析，Roofstock 精選出既有租約又回報高的獨家房源，同時通過預先的驗房和認證流程，大幅簡化交易過程，且為每套房源配備 2-3 家物業管理公司，讓投資者在完成交易後立即開始獲得租金收入，無需擔心後續的管理問題。目前，Roofstock 已經在大約 27 個州提供投資物業，共促成超過 60 億美元的投資交易。
Roofstock 為每個物業清楚列出預估的投資回報率、房價年增率，以及所在社區的評級，為投資者提供資訊以做出決策。該平台主要針對的潛在用戶群包括來自外地的散戶投資者，對投資獨棟出租住宅感興趣，或是希望大量購入投資物業的機構投資者。根據具體物業的不同，平均年回報率介於 6-20% 。
對於買家而言，Roofstock 提供了三種選擇：1) 投資單一物業；2) 投資多項物業的組合；3) 提交一個未在 Roofstock 市場上列出的租賃物業，即「帶來物業」選項。對於後者（第三項），如果物業獲得批准，Roofstock 將配對一位當地房地產經紀人，協助客戶完成整個投資過程。
對於淨值達到 100 萬美元或年收入達到 200,000 美元的高收入人群，Roofstock 推出 Roofstock One 服務，允許以最低 5,000 美元的投資，購買單家庭租賃物業的 1/10 股份，並由 Roofstock 提供資產管理服務。另外，若有自導式 IRA 或個人 401(k) ，Roofstock 也提供將租賃物業作為投資標的並指定 IRA 為所有權人。
商業模式方面，Roofstock 對於物業出價收取 500 美元或合約價格的 0.5% （以較高者為準），而預付款和費用則根據出租物的不同而有所變化。對於在 Roofstock 上出售物業的賣家，則需要支付銷售價的 3% 或 2,500 美元（以較高者為準）。
Roofstock 主要的服務內容/資料來源：官網
＃我們從 EasyKnock 觀察到什麼？
（一）信用問題與全現金交易限制買房能力
在看 EasyKnock 的相關競品時，會發現很多公司強調業主面臨著因為信用問題，導致無法滿足抵押貸款條件的困境，迫使他們在有限的時間內迅速出售現有房產，以確保有足夠的資金購買新居，或是解決資金流動性的需求。此外，部分業主在決定下一個家之前，通常他們需要搬移兩次：一次搬至租賃住所，然後再遷入新購房屋。
房地產代理公司 Redfin 曾指出，純現金報價的勝出機率是依賴房貸的買家的四倍。無條件的現金報價往往比有條件的報價更具吸引力，也促進房地產新創正在積極尋求改善市場流動性和簡化交易流程的方案。
（二）利率上漲造成房地產新創的危機
近兩年來，包括 Opendoor、Compass 與 Redfin 等上市公司，以及 Divvy Homes 與 Homeward 等新創，均面臨大規模裁員的困境，而其他新創則是掙扎求存。2022 年 8 月，Reali 宣布開始停業，而 proptech 的獨角獸 Veev 步入清算階段。類似的負面消息從 2022 年下半年持續到 2023 年，這一系列的事件反映房貸利率急遽上升對房地產玩家造成衝擊（參考下圖）。
然而，有趣的是，市場下行的狀況反而為 EasyKnock 帶來新的商機，於 2023 年成功收購三家公司，它們分別是提供房地產金融解決方案的 Ribbon Home、物業維護平台 Onder 以及房產投資公司 Balance。我們可以推估這些公司在被收購前，多少都面臨著近乎倒閉或是估值下滑 80-90% 的情況。其中， Ribbon Home 與 Balance 都與金融解決方案有關，也體現 EasyKnock 想要在金流上佈局的野心。Ribbon Home 的業務模式可詳見 RibbonCash 的介紹，而 Balance 則致力於協助房主避免失去抵押品贖回權或被迫賣房。該公司透過優先清償房主的抵押貸款和其他高利貸，以換取其房屋所有權的一部分。身為共同擁有者，大幅降低房主每月的債務壓力，這樣的模式也受惠於當時很多人還面臨著失業的背景。
與傳統抵押貸款不同，Balance 會與房主共享房產價值未來的升值（或貶值），該收益將在房主決定出售房產或轉回傳統抵押貸款時結算，確保只有當 Balance 的共有者處於有利狀態時才能受益，從而實現雙贏的結果。
美國房貸利率/資料來源：財經 Ｍ 平方
＃總結
2024 年 2 月，該公司完成 D 輪融資，成為房地產科技領域少數能夠獲得新一輪融資的公司之一。年初時，創辦人對業務的擴張展現出正面的態度，然而，與前一輪融資金額相比，這次的融資幾乎減少一半，且雖該公司過往共募集到 4.3 億資金，但其中有 3 億是債務融資，也使其受到利率上升的負面影響。因此，推測該公司正面臨營運上的挑戰，伴隨著估值上的下調，有興趣的讀者可以在隨時注意 EasyKnock 的相關消息！
＃馬克碎念
EasyKnock 的創新商業模式在當前房地產市場中為低 FICO 信用評分的房主提供了一個獨特的解決方案，讓他們能夠在面臨緊急資金需求時，透過賣後回租的方式迅速將資產變現，同時保留居住權或重新購買的選擇。這種模式不僅為房主帶來了更大的財務靈活性，也展示了 PropTech 領域如何透過創新來解決傳統市場中的難題。
然而，EasyKnock 的成功不僅在於它的業務模式，還在於它如何應對房地產市場的波動性。面對利率上升對房地產市場整體造成的壓力，EasyKnock 透過收購與業務擴展，顯示出它的適應力和成長潛力。特別是在最近完成的 D 輪融資中，儘管融資金額有所下調，但它仍然是市場上少數能夠獲得新一輪融資的 PropTech 公司之ㄧ。
對於房地產科技領域的其他參與者來說，EasyKnock 的案例提供了重要的啟示，在變動的市場環境中，能夠靈活調整策略、積極尋求創新解決方案的公司將更有可能獲得成功。同時，它也提示了一個更廣泛的趨勢，即隨著技術的進步，傳統的房地產交易模式正在被重新定義，為消費者和投資者創造出更多的可能性。